商铺投资机会大风险也大,投资需十分谨慎 [复制链接]

晨曦
2012
10/08
15:12
分享
  •   近几年,随着住宅市场不断的调控政策,商铺投资更是掀起了一股投资热潮。但是,商铺投资与其他普通的房产投资不同,涉及面广,回报更高,风险也更大,应该慎之又慎。

    1348534800670.jpg

      商铺上市初始交易购买,即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营,但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。

      二手商铺购买,指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间,所以与原始商铺购买方式不同。

      商铺直接租赁,指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺,目的不是为了自己经营,而是出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中,商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来,再转租。

    1348534811364.jpg

      据了解,根据商铺类型和所在区域可将商铺划分为:商业街商铺、社区商铺、办公楼底商等。一般而言,办公楼底商是作为配套使用的,总面积少,价格比较低廉,经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主。

      住宅楼底商一般是为居民区服务,前提是必须有足够的消费人群。从目前的情况看,几乎每个小区都有底商,规划布局简单,所以价格必然相对低。

      商业街的商铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短,所以备受青睐和追捧。但是前期价格高,负担重,使一部分人很犹豫。不过商业综合体通常有专业运营商管理,各个区域有统一的业态规划,一般会有国内一些知名的连锁品牌进入,商业氛围浓厚。

    1348534825125.jpg

    商铺类型不同应区别对待
    一、超市商铺  大型超市往往伴随居住区而生,拥有聚集人气的先天优势。大型超市内的商铺大多是分割型的,较独立商铺来说成本要低,经营灵活,因此风险也较低。不过,超市商铺是依赖于超市而产生的,因此超市经营得好坏将直接影响超市商铺的赢利状况。所以,选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市,会起到事半功倍的作用。

    二、商务区商铺  商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高,哪里的商铺投资就越有价值。商务区的商铺特别适合一些现代商贸服务行业。在高质量定位的前提下,商务区内的商铺投资潜力较大,甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。一般来说,商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领为目标消费群的酒吧、咖啡馆、健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅都会是这些地方的热点。可适当选择这些领域的投资项目。

    三、社区商铺  社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一,这在业界已形成了共识。一般来说,一个新的社区只要项目定位准确,发展环境良好,随着社区的成熟所带来的商铺价值提升是毋庸置疑的。值得注意的是,一些开发商通过对项目的包装宣传,从而促成了社区商铺销售价格虚高,这使商铺丧失了升值的空间。因此投资前最好进行详细的考察。四、商业街商铺  商业街的“经典”旺铺,其优越的商业氛围、稳定的客流量,决定了该类商铺的运营收益水平较高。但其租金或单位面积价格也高不可攀。不过,商业街商铺的投资回报率高,其风险也会相应增加。而且此类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”,其价格往往已被抬至一个很高的价位区间,若盲目入市,可能存在很大的风险。

    1348534839545.jpg

    投资商铺四大风险要注意
    风险一:定位不准。
      铺投资主要的收益还是租金,如果投资后这些商铺无法顺利出租的话,就会导致投资失败。想要将商铺顺利的租出去,则在于对于该商业地产的精准定位,商铺跟周边的消费群体,商业环境密切相关,比如说在一个人口密度并不高的小区附近购置500平米左右大面积的商铺经营餐饮,而周边基本都是小店为主,那么这类商业地产无法适应所经营的项目,自然很难受到商家和租户的青睐。在投资之前一定要实地考察,确定商铺租户需求,精准定位,然后再投资。

    风险二:回报率虚高。
      发商在大多数情况下都会故意夸大商铺的实际收益率,强调其良好的回报率,实际上不经过亲自实地考察是无法真正知道实际收益率的,仅仅听开发商的忽悠就投资商业地产是很容易上当的。购置商铺一定要亲自去考察周边同类商铺的平均租金水平,还要综合考虑购置时的税费,以及后期管理的物业费用等,用真实的租金水平减去各类必须缴纳的税费的总额,就能得出一个基本真实的回报率,这个回报率肯定要比开发商宣称的要低,但是只要在合理区间里,就可以考虑投资,如果差得太远就必须谨慎衡量投资价值了。

    风险三:产权不完整。
      少商铺都是没有独立的产权的,此类投资的风险极大,由于没有独立的产权,自然也就无法独立交易,即使你认为该商铺价格已经达到顶峰,可以出售套现,也是不可能的,因为产权被别人牢牢控制着,你只有收租的权利,而没有所有权。而且一旦产权主体遭遇经济纠纷或者法律纠纷,就会将整个商业地产投资者都会牵扯进去,即使最终能够解决问题,也会耗费大量的精力和时间,甚至还要不少的金钱。除非是收益率超高的商铺,一般不建议投资此类产权不完整的商铺,一定要投资拥有独立产权的商铺。 风险四:商铺投资难以套现。

      资商铺的人大都是喜欢发掘投资项目的人,若是其发现了更好的投资项目,而恰好此时这个商铺的升值空间已经被较充分的挖掘干了,那么最好的选择就是将该商铺套现,然后将钱投入到新项目中去。这就涉及到商铺的套现问题,那些能够顺利快速套现的商铺会带给投资者更多的回报和更灵活的处理选择余地,而难于套现的商铺会使得该笔投资无法在关键时候出售,影响实际投资回报。

    马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

    您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

    x
    跳转到指定楼层
    回复

    使用道具 举报

    主题:23 | 回复:38

    快速回复 返回顶部 返回列表