看别人怎么买卖二手房 学会如何规避风险 [复制链接]

晨曦
2012
10/08
15:16
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  • 本帖最后由 晨曦 于 2012-10-8 15:21 编辑

      二手房买卖的陷阱真多。前段时间,报纸上报道过《给女儿买婚房,买了一套债务房》的事情:买家在三墩买了一套二手房,签好合同,152万元中的100万元已经付出,可就在去房管部门办理三证过户时才知道,这套房子被法院保全不能交易,而原房东也根本找不到人了。
      新闻刊登之后,记者陆续接到不少读者电话,都是诉说自己在二手房交易中遇到的麻烦事。交易二手房真的这么可怕么?怎样才能防范风险?记者根据采访中接触到的案例,归纳了一些二手房交易过程的漏洞,大家睁大眼睛仔细看,谨防掉入陷阱之中。
      风险一:首付款被房东挪用
      规避方法:每一分房款,都要在过户后再给房东
      最近记者接到一位周女士的电话。周女士的儿子到了要结婚的年纪,今年上半年,周女士一家人一直在给孩子张罗婚房的事情,最后在下沙看中了世茂江滨花园一套90平方米的房子,加上税费之后总价将近90万元,房东是个温州人。
    5月底,买卖双方在中介公司签了合同,房东说,当初从银行贷款60万元,希望周女士能多支付一些首付,好去把银行贷款还掉,于是周女士首付了50万元,并把钱打到了中介的监管账户上。不过房东在收到这笔首付款之后,一直没有协助周女士去办过户。周女士通过各种渠道了解后才发现,房东不仅没去还按揭,还将这50万元都挪作他用了。现在是周女士和中介都没法联系上这个人了。
      漏洞分析:一位中介公司的资深经纪人表示,在下沙,有很多炒房客,2009年时信贷政策宽松,很多人是以很便宜的价格一下子买下了很多套房子。如今资金链一旦出了问题,不排除有炒房客以这样的方式故意骗钱。这位房东要求得到高额首付,而且在办理三证之前就已经拿到这笔钱,这么一来,跑路的可能性很大。
      规避方法:要在付款方式上做好约定,千万不能一次性把钱付给房东。所有的钱都必须先打给中介公司的监管账户,并约定在办完三证之后再由中介打给房东。

      险二:房子被法院查封
      规避方法:事先约定,三证过户后再支付房款
      在房屋买卖,或是房屋过户的过程中,买方在付完一部分或是全部房款才发现,卖方不具有卖房资格,或是卖方本身存在经济纠纷,其所卖的房屋已经被法院保全,导致房子三证无法办出,甚至根本无法入住。前段时间,本报曾报道的《给女儿买婚房,买了套债务房》就是这样的情况。
      事情是这样的,2010年底,孙女士(化名)在三墩铭雅苑看中了一套房子,准备买下来给女儿当婚房,房子总价152万元。2010年12月12日,孙女士和房东签订了转让合同。签好合同后,孙女士随即将房款分两次,100万元和52万元打到了中介华邦地产的账户里。根据合同约定,2010年12月14日,中介将其中的100万元支付给了房东。可就在孙女士去房管部门办理三证过户时才知道,这套房子被法院保全不能交易,可是房款已经支付了大半,而房子却不能过户,更可气的是,原房东压根就不愿再露面了。
      漏洞分析:这个事情“巧”就“巧”在买房子时没被法院保全,签合同时也没被法院保全,偏偏掐在过户的这个时间点上,而且原房东手上已经拿到了大半的房款。在律师看来,很可能是原房东和他人故意做了一个局,掐准这个时间点,让孙女士遭受损失。
      规避方法:通常情况下,如果卖方的房子被法院查封,是无法签订房屋转让协议的,最怕的就是在签合同与过户中间的时间段里,卖方故意在此时段串通他人把房子查封。不过,如果约定在三证转移完成后再把房款打给房东,也就不会存在受骗的情况。

      险三:原房东隐瞒房屋的瑕疵
      规避方法:多问多看,不怕麻烦
      瑕疵包括的类型很多。一是房屋本身有质量问题,比如说,房子有漏水,房东卖房子时拿涂料刷了一层,故意不告诉买家,这样的情况最多。二是房子里之前发生过重大事故,比如说,有房东隐瞒房子里曾经发生凶案,买家在交易之后才知道。
    三是房子里有户口老赖。本报就曾报道过类似的案例。杭州的一位赵女士(化名)打算给孩子买一套学区房。由于夫妻俩都是工薪阶层,手上的预算也不算太充足,因此看了不少房子,左挑右拣了好久,终于在光复路上找到一套1988年的房改房:23平方米,总价52万元,一次性付款,天长小学学区。2012年6月,赵女士和房东周先生(化名)在中介那里签好了合同。签合同时房东打包票告诉赵女士说房子里没有户口,让赵女士放心。谁知道半路杀出个程咬金,就在赵女士将房款打给中介以后,她才知道原来这套房子里的确没有房东的户口,不过前一任房东的户口还在里面。为了让这个前房东把户口迁出,一家伤透了脑筋,赵女士也觉得自己被狠狠地忽悠了一把。
      漏洞分析:房东卖房子,对房子的实际情况最为了解,他们通常也知道,一旦把不利因素全部告诉买家,很可能导致房子卖不掉,或者是被买家压价。所以这类房东通常在交易过程中,隐瞒瑕疵,一般买房人不会在这些方面查得太细,房东利用了这种心态,隐瞒事实,等到交易完成之后,便拿了钱走人。
      规避方法:多去房子里看几次,多问点房屋的情况,多和邻居交流,自己也要多留心,在网上和派出所查查房子有没有重大瑕疵。

      规避二手房交易风险看看别人怎么做
      香港:经纪人只提供经纪服务,签合同由律师负责在二手房交易过程中,有哪些好的经验值得我们学习?记者联系到在香港做中介的资深经纪人,听听他们有什么好办法。张士平,中原地产香港投资移民部的负责人,也是一位熟悉香港中介业务的资深经纪人。她告诉记者,在香港,经纪人只提供经纪服务,也就是说,是找房源、配客户、带客户看房子的中间媒介,“签合同这类事情,不是经纪人操作的,因为经纪人没有法律知识,所以全部是由买卖双方的律师负责。”在香港,无论是买卖还是租赁,都必须交税,所以经纪人可以去相关部门查询到房屋的所有情况,“这套房子有没有租客,之前的买卖情况,以及房屋的抵押情况,都可以查到。”张士平说,如果双方都满意,那么接下来就是签合同,而签合同也不是买卖双方直接签,都需要聘请律师,在示范文本上由双方律师根据各自情况,起草合同,“律师会把各种风险因素考虑进去,这样一来风险就少了。”
      美国:房源信息共享,房款过户公司负责审查房屋竺岚,美亚置业杭州分公司总经理,办理在美国置业的专业机构负责人。“在美国,买方和卖方都各有一个经纪人。”竺岚说,美国所有经纪人都必须有执照,所有的房源信息都在一个公共的平台上公布,大家都可以查询到。经纪人同样只是一个中间媒介的作用,不负责收款,所有款项都需要按合同约定打给过户公司,“这个过户公司是独立于经纪人的,每个州的情况不同,比如说在纽约,这个过户公司会是律师楼。”竺岚说,这个过户公司负责审查房屋的各种情况,“比如说,勘察房屋质量,产权是否清晰,水电物管费是不是都交了等等。”更重要的是,过户公司的账户是受政府监管的,不存在挪用资金的情况。

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